월세 보증금 압류 분쟁, 임차인의 주거 생존권(최우선변제금) 사수와 임대인의 리스크 최소화를 위한 민사집행 법리 전략
Q1."월세 보증금이 압류되면 계약 만기 때 제 돈을 정말 한 푼도 못 돌려받나요?"
아닙니다. 법이 정한 소액보증금 범위 내의 금액(최우선변제금)은 채권자가 가져갈 수 없으며, 반드시 임차인에게 반환되어야 합니다. 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 따라 주택임대차보호법상 최우선변제권 대상이 되는 보증금은 압류가 금지됩니다. 서울특별시는 최대 5,500만 원, 과밀억제권역은 4,800만 원까지 채권자의 압류 효력이 미치지 않는 주거 안전망이 작동합니다. 법무법인 초원은 채권자의 불법·과도한 전액 압류 프레임을 깨부수기 위해 즉각 '압류금지채권 범위 변경 신청'을 선제적으로 단행하여 의뢰인의 생존 자금을 확보합니다.
Q2."그동안 밀린 월세와 공과금이 있는데, 이것도 압류된 보증금에서 깎을 수 있나요?"
네, 임대인은 채권자가 압류를 걸어왔더라도 만기 퇴거 시점까지 발생한 모든 미납 월세, 관리비, 손해배상(원상복구비)을 보증금에서 '최우선적으로 공제'할 권한이 있습니다. 대법원 판례에 따르면 임대차 보증금은 계약 종료 후 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 채권자가 압류를 했더라도 임대인은 "밀린 월세를 제외한 잔액만 채권자에게 주겠다"고 당당히 주장(공제 항변)할 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 이 정산 트래픽을 정밀하게 계량화하여 채권자의 과도한 추심을 무력화해야 합니다.
Q3."임대인인데, 채권자와 임차인이 서로 돈을 달라고 싸우고 있습니다. 누구에게 줘야 하나요?"
어느 한 쪽에 섣불리 돈을 지급했다가는 이중 변제의 책임을 지게 되므로, 반드시 법원에 '집행공탁'을 하여 면책받아야 합니다. 임차인은 압류 금지를 주장하고, 채권자는 추심 명령을 들이밀며 돈을 요구할 때 임대인이 임의로 판단해 지급하는 것은 대단히 위험합니다. 민사집행법 제248조에 의거, 임대차 잔존 보증금을 법원 경매계에 '집행공탁'을 진행하면 임대인은 보증금 반환 의무를 완벽히 면책받게 되며, 이후의 배당 분쟁은 법원과 채권자·임차인 간의 전산 절차로 이관됩니다. 법무법인 초원은 임대인의 재산적 리스크를 제로(0)로 만들기 위해 무작정 소송을 유도하지 않고, 공탁 타임라인 가이드라인부터 철저히 선행 설계합니다.
