불법증축 이행강제금(벌금) 폭탄, 부과처분 취소와 과태료 감경을 위한 긴급 대응 법리 전략
Q1."전 소유주가 이미 불법증축을 해놓은 건물을 산 건데도 제가 벌금을 내야 하나요?"
네, 억울하시겠지만 현재 건축물대장상 소유주에게 부과되는 것이 원칙입니다. 행정청은 누가 증축했는지를 따지지 않고, 현재 위반 상태를 유지하고 있는 '현재 소유자'에게 이행강제금을 부과합니다. 이 경우 무작정 구청에 항의하기보다는 전 소유주를 상대로 매매계약 해제 또는 고지 의무 위반(기망)으로 인한 손해배상 청구 소송을 제기하여 이행강제금 상당액과 철거 비용을 받아내야 합니다. 법무법인 초원은 의뢰인의 매매계약서 특약 조항과 위반 시점을 정밀 분석하여 전 소유주에게 책임을 전가할 수 있는지 '승산 판단'부터 철저히 선행합니다.
Q2."구청에서 이행강제금이 나왔는데, 그냥 안 내고 버티면 어떻게 되나요?"
단언컨대 건물 전체가 압류되고 경매로 넘어가며, 추후 매매나 담보대출이 전면 봉쇄되는 파국을 맞이하게 됩니다. 건축물대장에 '위반건축물' 붉은색 딱지가 붙는 순간 모든 1금융권 대출 연장이 거부되며, 세입자의 전세대출도 불가능해져 보증금 반환 압박에 시달리게 됩니다. 또한 체납 시 행정청은 소유자의 예금, 자동차, 해당 부동산을 즉각 '압류' 조치합니다. 따라서 무작정 버틸 것이 아니라 부과 처분의 절차적 하자를 찾아내어 부과액을 깎거나 유예시키는 법리적 공격을 개시해야 합니다.
Q3."돈을 내면 불법증축된 부분이 합법적인 건축물로 양성화되나요?"
절대 아닙니다. 이행강제금은 불법을 용인해 주는 대가가 아니라, 빨리 철거하라고 압박하는 '금전적 처벌'일 뿐입니다. 간혹 몇 년에 한 번씩 열리는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(양성화 특별법)' 요건에 맞춘 설계 변경 절차를 밟거나, 현행 일조권 및 건폐율·용적률 기준 내에 부합하도록 구조를 역설계하여 합법적인 증축 신고 절차를 밟을 수 있는지 건축사 및 형사·행정 전문 변호인단과 입체적으로 검토해야 합니다.
