허위·과장광고 분양계약취소, 시행사·대행사의 기망 행위 입증과 분양대금 전액 환수를 위한 법리 전략
Q1."분양 계약서에 '광고는 실제와 다를 수 있다'는 문구가 적혀있는데도 취소가 가능한가요?"
네, 충분히 가능하며 해당 면책 조항을 법적으로 무력화할 수 있습니다. 시행사들이 전형적으로 내세우는 면책 문구는 약관의 규제에 관한 법률(약관법)상 '고객에게 부당하게 불리한 조항'으로 보아 법원에서 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 우리 대법원은 외형·재질·구조·입지 등 계약의 성패를 좌우하는 핵심 요소에 대한 허위 광고는 계약서 적시 여부와 상관없이 '계약의 내용'이 된 것으로 보며, 이를 속인 것은 명백한 기망 행위이므로 민법 제110조에 의거해 계약 전체를 원천 취소할 수 있다고 판시하고 있습니다. 법무법인 초원은 의뢰인이 확보한 광고물과 계약 서류를 정밀 진단하여 무조건 선임을 유도하지 않고 승산이 있는지에 대한 '가능성 판단'부터 철저히 선행합니다.
Q2."말대꾸만 하던 대행사 직원의 대화 녹음이나 카카오톡 문자도 법적 증거가 되나요?"
단언컨대 유죄 및 기망을 입증할 가장 강력한 스모킹 건(핵심 증거)이 됩니다. 분양대행사 직원(상담사)은 시행사의 이익을 위해 움직이는 대리인이므로, 그들이 구두로 약속한 "프리미엄 보장", "대출 규제 없음", "확정 수익" 등의 발언은 시행사의 기망 책임으로 귀속됩니다. 지금 즉시 상담 당시 받았던 명함, 팸플릿, 문자 메시지, 통화 녹음 파일, 분양 대행사의 브리핑용 교육 자료(시나리오) 등을 전산학적·디지털 포렌식 관점에서 원형 그대로 보존하여 변호인에게 제출해야 합니다. 수사기관과 재판부가 "조직적인 사기극"임을 인지하도록 타임라인을 재구성하는 유일한 열쇠입니다.
Q3."중도금 대출이 이미 실행되었는데, 계약을 취소하면 대출금은 어떻게 되나요?"
소송을 통해 분양 계약이 적법하게 취소되면, 중도금 대출 상환 책임 역시 원천적으로 시행사에게 넘어갑니다. 계약 취소에 따른 원상회복 의무로 인해 시행사는 의뢰인이 납부한 계약금을 돌려주어야 함은 물론, 금융기관에 실행된 중도금 대출 원리금을 직접 변제하여 대출 계약을 해지시켜야 할 법적 의무를 집니다. 다만, 소송 도중 시행사가 고의로 대출금을 상환하지 않아 의뢰인의 신용도에 타격이 오는 것을 방지하기 위해, 소송 초기 단계에서 은행을 피고로 함께 묶어 다투거나 시행사 자산에 대한 기습적 가압류를 단행해 대출금 변제 자원을 사전 동결시켜야 안전합니다.
