성남 지역 개발 호재의 이면, 피수용자의 눈물과 재산권 침해

 

성남시는 재개발, 재건축, 도시개발사업 및 공공주택지구 지정 등 경기 남부권에서도 가장 역동적으로 토지 수용과 개발이 일어나는 지역입니다. 평생을 일구어온 내 토지와 건물이 국가나 지방자치단체, 혹은 공공기관에 의해 강제로 수용될 위기에 처했을 때, 토지 소유주(피수용자)가 마주하는 첫 번째 현실은 시세에 턱없이 못 미치는 '협의보상금 통지서'입니다.

저는 토지보상 및 부동산 전문 변호사로서 수많은 수용 예정 지역의 주민 대책위원회와 토지주들을 대면합니다. 대다수 분은 "나라에서 하는 사업인데 알아서 잘 쳐주겠지"라며 수수방관하거나, 사업시행자가 제시한 1차 보상안에 덜컥 합의해 버리곤 합니다. 분명히 말씀드립니다. 토지보상법상 사업시행자가 최초로 제시하는 협의보상금은 보상의 '최대치'가 아니라 '최저치'에 가깝습니다. 정당한 보상금을 받기 위해서는 법이 정한 절차에 따라 적극적으로 ‘증액’을 요구해야 합니다.

성남 지역에서 토지 수용을 앞두고 계신 분들이 헐값 보상의 늪에서 벗어나 재산 가치를 온전히 보전하기 위해 반드시 알아야 할 3단계 증액 전략을 전해드립니다.

 

1. 1단계: 협의보상 단계에서의 '추천 감정평가사' 제도 활용

사업시행자가 보상계획을 공고하고 나면, 토지 가치를 평가하기 위한 감정평가 작업이 시작됩니다. 이때가 보상금의 기초 체급을 키울 수 있는 첫 번째 골든타임입니다.

• 토지소유자 추천권 행사: 토지보상법 제68조에 따라, 토지소유자는 전체 토지 면적의 2분의 1 이상과 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻어 시·도지사 및 사업시행자와 별개로 ‘토지소유자 추천 감정평가사 1인’을 선정할 수 있습니다.

• 실무적 조치: 사업시행자 측 감정평가사는 개발 이익을 배제하고 보상액을 낮추려는 경향이 강하므로, 주민들이 뭉쳐 우리 입장을 대변해 줄 수 있는 객관적인 감정평가사를 반드시 추천해야 최초 협의보상금 자체를 높일 수 있습니다.

 

2. 2단계: 협의 거부와 ‘수용재결’을 통한 논리적 증액

최초 제시된 협의보상 금액이 마음에 들지 않는다면, 절대로 서명(협의 응함)하지 말고 협의 기간을 그대로 지나쳐야 합니다. 협의를 거부하면 사건은 강제 수용 절차인 '수용재결'로 넘어갑니다.

• 수용재결에서의 재평가: 수용재결 단계에 이르면 토지수용위원회(중앙 또는 지방)가 새롭게 감정평가사 2인을 지정하여 토지를 재평가하게 됩니다.

• 의견서 제출의 기술: 단순히 "금액이 적으니 올려달라"는 감정적 호소는 기각됩니다. 내 토지의 지목, 형상, 이용 상황, 도로 조건 등의 특수성이나 인근 유사 토지의 실거래가와 비교했을 때 최초 평가가 얼마나 저평가되었는지를 법리적·기술적으로 분석한 '재결 의견서'를 제출해야 감정평가사들을 설득해 금액을 끌어올릴 수 있습니다.

 

3. 3단계: ‘이의재결’ 및 ‘토지보상 증액 소송(행정소송)’

수용재결 결과마저 만족스럽지 않다면, 최종 단계인 이의신청과 행정소송을 통해 마지막 증액을 다투어야 합니다.

• 이의재결: 수용재결서를 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 제기하여 다시 한번 감정평가를 받습니다.

• 보상금 증액 청구 소송: 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내(또는 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내)에 법원에 '보상금 증액 소송'을 제기할 수 있습니다. 법원이 지정한 제3의 감정평가사를 통해 잔여지 수용 청구, 영업 손실 보상 누락, 지장물(건물, 수목 등) 평가 오류 등을 샅샅이 파헤쳐 최종 판결로 보상금을 확정 짓게 됩니다.

 

💡 토지주들이 가장 많이 하는 치명적 실수 2가지

첫째, 보상금을 아예 못 받을까 봐 무서워서 합의해 준다?

협의를 거부하고 소송까지 가더라도 기존에 제시된 보상금이 깎이는 경우는 거의 없습니다. 법이 보장하는 정당한 절차이므로 두려워할 이유가 전혀 없습니다.

둘째, 수용재결 중에 보상금을 찾아 쓰면 끝이다?

재결 보상금을 수령할 때 반드시 '이의를 보류하고 수령한다'는 문구를 명시해야 합니다. 아무런 조건 없이 돈을 찾으면 재결 결과를 수용한 것으로 간주되어 추후 증액 소송을 제기할 권리가 영구히 상실됩니다.

 

토지보상 증액 절차는 사업시행자라는 거대 공기업 또는 대기업을 상대로, 법원이 인정하는 객관적 지표와 감정평가 기법을 동원해 싸우는 '고도의 기술적 법률 분쟁'입니다. 성남의 수용 지역들은 지가 상승률이 가파르고 권리 관계가 복잡하여 개인이 홀로 시행사의 보상 논리를 깨뜨리기는 사실상 불가능합니다.

정당한 내 재산의 가치를 지키는 것은 국가가 알아서 해주지 않습니다. 철저한 준비와 논리적인 대처만이 헐값에 땅을 빼앗기지 않는 유일한 무기입니다.

법무법인 초원은 토지보상 및 부동산 수용 분쟁 전담 시스템을 구축하여, 성남 지역의 토지 특성을 명확히 분석하고 주민대책위 자문, 재결 의견서 작성, 법원 감정 대응 및 증액 소송까지 피수용자의 재산권을 극대화하기 위한 전 과정을 밀착 조력합니다.

평생을 지켜온 소중한 자산, 정당한 대가를 인정받고 당당하게 퇴거할 수 있도록 법무법인 초원이 가장 날카롭고 든든한 법률적 방패가 되어드리겠습니다.