"내가 들어가 살 테니 비워달라"던 임대인의 배신

 

주택임대차보호법의 계약갱신요구권(2+2년) 제도가 안착한 이후, 시장에서 가장 빈번하게 발생하는 법적 분쟁 중 하나가 바로 '임대인의 허위 실거주' 문제입니다. 세입자가 정당하게 계약 갱신을 요구했을 때, 임대인이 이를 합법적으로 거절할 수 있는 유일한 치트키가 바로 "직계존비속을 포함해 내가 직접 들어가 살겠다"는 사유(법 제6조의3 제1항 제8호)이기 때문입니다.

문제는 전세가를 올려 받거나 집을 매도하기 위해 거짓으로 실거주하겠다고 속여 세입자를 내쫓는 꼼수 임대인들이 끊이지 않는다는 점입니다. 이사를 마친 후 우연히 등기부나 확정일자 부여현황을 떼어봤다가, 다른 세입자가 들어와 살고 있거나 집이 홀라당 매각된 사실을 발견하고 배신감과 손해배상 문제로 분쟁에 휩싸이는 피해자들이 속출하고 있습니다.

저는 부동산 전문 변호사로서 허위 실거주로 인해 억울하게 쫓겨나 이사비와 복비를 날리고 피눈물을 흘리는 임차인들의 권리 구제 소송을 매일 마주합니다. 임대인의 허위 실거주를 잡아내고 정당한 합의금이나 손해배상을 받아내기 위한 실무 전략을 전해드립니다.

 

1. 임대인이 거짓말을 하고 있는지 확인하는 법 (정보열람권)

임대인의 실거주 사유로 어쩔 수 없이 집을 비워주었다면, 이사 직후 가장 먼저 해야 할 일은 '전 가옥의 확정일자 및 주민등록 열람'입니다.

• 확정일자 부여현황 열람: 법령 개정으로 인해, 임대인의 허위 실거주를 이유로 계약 갱신이 거절된 전 세입자는 이사 후에도 해당 주택에 새로운 임차인이 들어와 확정일자를 받았는지 여부를 합법적으로 열람할 수 있습니다. (주민센터 방문 신청 가능)

• 전입세대확인서 확인: 만약 확정일자 현황에 아무것도 안 나온다면, 집을 비워두었거나 제3자에게 매도(이 경우 등기부등본으로 확인)했을 가능성이 있습니다. 새로운 임차인이 전입신고를 했는지도 주기적으로 모니터링해야 합니다.

 

2. 허위 실거주 적발 시 청구할 수 있는 손해배상 채권 액수

임대인이 실거주하겠다고 해놓고 정당한 사유(예: 실거주 중 갑작스러운 해외 발령, 사망 등 예외적 상황) 없이 2년 내에 제3자에게 방을 임대했다면, 법 제6조의3 제5항에 따라 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 배상액은 다음 3가지 중 가장 큰 금액으로 결정됩니다.

 

구분	산정 방식
① 갱신 거절 당시 월세 기준	갱신 거절 당시 3개월 차임에 해당하는 금액 (전세는 전액 전환율 적용)
② 차액 기준 (가장 흔함)	임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 실제 월세 차액의 2년치에 해당하는 금액
③ 실제 입은 손해액	임차인이 갱신 거절로 인해 실제로 입은 손해액 (이사비, 중개수수료 등)

 

 

실무상의 맹점: 보통 ①번이나 ②번 금액이 크게 책정되므로, 변호사의 조력을 받아 나에게 가장 유리한 계산법을 도출해 소송을 제기해야 실질적인 이사 고통에 대한 보상을 받아낼 수 있습니다.

 

3. 이사 가기 전 단계라면: "입증 책임은 임대인에게 있습니다"

 

만약 아직 이사를 가기 전인데 임대인이 실거주를 주장하며 계약을 깨려 한다면, 순순히 나갈 필요가 없습니다.

대법원 판례에 따르면 임대인이 실제로 거주하려는 의사가 진정하다는 점에 대한 입증 책임은 '임대인 본인'에게 있습니다. 임대인의 주거 상황, 직장 거리, 가족 구성원 등을 고려했을 때 실거주 주장이 모순되거나 단순히 갱신을 막기 위한 핑계로 보인다면, 세입자는 갱신요구권을 계속 주장하며 집을 비워주지 않고 버틸 법적 권리가 있습니다. 임대인이 명도소송을 걸어오더라도 임대인이 실거주 진정성을 입증하지 못하면 세입자가 이기게 됩니다.

 

⚠️ 주의: 실거주가 아닌 ‘매매’를 이유로 나갈 때의 함정

임대인이 "집이 팔렸으니 나가달라"고 하는 것은 법적 계약갱신 거절 사유가 아닙니다. 새 매수인이 실거주하려는 경우에도, 기존 세입자가 계약갱신요구권을 행사하기 '전'에 소유권 이전 등기까지 완료했어야만 세입자를 내보낼 수 있습니다. 이미 갱신요구를 한 상태라면 새 주인도 그 갱신 요구를 받아들여야 하므로, 날짜 계산을 치밀하게 따져봐야 합니다.

 

 

허위 실거주 분쟁은 법 조문뿐만 아니라 대법원의 최신 판례 경향과 권리 분석, 그리고 이사 전후의 정황 증거(임대인과의 통화 녹음, 문자 대화 등)가 유기적으로 맞물려야 승소할 수 있는 까다로운 영역입니다. "에이, 복잡한데 좋은 게 좋은 거지"라며 억울하게 양보했다가는 수백에서 수천만 원에 달하는 주거 이전 비용을 고스란히 독박 쓰게 됩니다.

내 정당한 주거권과 자산을 지키는 것은 법이 알아서 챙겨주지 않습니다. 임대인과의 대화에서 미심쩍은 부분이 발견되거나 이사 후 사기 정황을 포착했다면, 감정적으로 싸우기보다 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 정확한 내용증명 발송과 손해배상 청구 소송이라는 차가운 법의 논리로 압박해야 합니다.

법무법인 초원은 부동산 및 임대차 분쟁 전담 시스템을 통해 임대인의 허위 실거주 정황 포착, 정보열람 대리, 손해배상 백업 소송까지 세입자의 억울한 재산적·정신적 피해를 복구하기 위한 최선의 법률 솔루션을 제공합니다.

당신의 정당한 권리, 흔들리지 않도록 법무법인 초원이 가장 날카롭고 든든한 법률적 방패가 되어 드리겠습니다.