점유보호청구권, 실질적 지배 상태의 한계와 위법한 점유 침탈의 기로에서 부동산 자산과 권리를 사수하는 법리 전략
Q1."제가 등기부상 진정한 소유자가 아니거나 임대차 계약이 끝난 상태여도 청구할 수 있나요?"
네, 고스란히 청구할 수 있으며 그것이 점유보호청구권의 핵심 법리입니다. 우리 민법 제208조는 "점유권에 기한 소송과 본권에 기한 소송은 서로 영향을 미치지 아니한다"고 명시하고 있습니다. 즉, 의뢰인에게 설령 등기상 소유권이나 정당한 임차권(본권)이 없다 하더라도, 상대방이 법적 집행 절차 없이 무단으로 점유를 빼앗아 갔다면 상대방의 침탈 행위 자체가 위법하므로 점유를 원상복구 하라는 청구가 가능합니다. 법무법인 초원은 무작정 선임을 유도하지 않으며, 상대방의 행위가 법리상 '침탈'에 해당하는지, 실질적 지배 상태를 입증할 수 있는지 '가능성 판단'부터 철저히 선행합니다.
Q2."상대방이 '소유자로서 내 땅에 울타리를 친 게 무슨 죄냐'고 적반하장으로 나오는데 어쩌죠?"
대한민국 법치주의 하에서 소유자라 할지라도 법원의 명도판결과 강제집행 절차 없이 타인의 점유를 힘으로 빼앗는 행위는 명백한 불법 침탈입니다. 오히려 상대방의 이러한 행위는 형사상 건조물침입, 재물손괴, 업무방해죄 등으로 처벌받을 수 있는 중대한 범죄 행위입니다. "내 땅, 내 건물"이라는 감정적 명분은 법원의 점유물반환 프레임 앞에서는 통하지 않으므로, 상대방이 사력으로 점유를 깨부순 불법성을 낱낱이 입증하여 소송의 주도권을 완벽히 장악해야 합니다.
Q3."상대방이 그 사이에 다른 사람에게 부동산을 넘기거나 임대해 버리면 어떻게 되나요?"
단언컨대 소송 도중 부동산의 점유자가 또다시 바뀌면 기존 소송이 무용지물이 되는 최악의 파국을 맞이하게 됩니다. 점유물반환청구는 원칙적으로 '현재 내 점유를 침탈하여 지배하고 있는 자'를 상대로 해야 하므로, 소송 중에 상대방이 제3자에게 점유를 넘겨버리면 판결을 받더라도 집행할 수 없습니다. 따라서 본안 소송을 제기하기 전이나 동시에 반드시 '점유이전금지가처분'을 신청하여 상대방이 점유를 다른 곳으로 돌리지 못하도록 단단히 묶어두는 선제적 빗장 조치가 필수적입니다.
