개인회생을 알아보기 시작한 분들이 의외로 가장 먼저 멈칫하는 지점이 전세보증금입니다. 빚을 정리하려고 마음먹었는데, 막상 살고 있는 집의 보증금이 내 재산으로 잡혀 변제금이 확 올라가는 건 아닐까 하는 불안이 따라오는데요. 어떤 분은 보증금을 압류당하거나 집에서 나가야 하는 상황을 떠올리기도 합니다. 결론부터 말씀드리면 전세보증금이 전부 재산으로 반영되는 것은 아니며, 그렇다고 무조건 빠지는 것도 아닙니다. 핵심은 그 보증금을 어떻게 마련했는지에 달려 있습니다.
개인회생에서는 채무자가 가진 재산의 가치를 청산가치라는 이름으로 따집니다. 변제금은 이 청산가치 이상으로 갚도록 설계되기 때문에, 보증금이 청산가치에 잡히느냐 아니냐는 매달 갚을 돈의 크기를 좌우하죠. 그래서 전세보증금을 신용으로 빌렸는지, 담보를 잡혀 빌렸는지, 그리고 법이 보호하는 소액 구간에 들어가는지를 나누어 살펴봐야 합니다. 이 세 갈래만 제대로 구분해도 막연한 불안의 상당 부분은 정리됩니다.

1. 일정 금액까지는 면제재산으로 빠집니다
전세보증금이라고 해서 전액이 그대로 재산으로 계산되는 것은 아닙니다. 임차인이 보증금을 떼이지 않도록 일정 금액까지는 법이 우선적으로 보호해 주는데, 이 보호 구간에 들어가는 금액은 개인회생 절차에서도 면제재산으로 인정됩니다. 면제재산이란 말 그대로 청산가치 계산에서 빼주는 재산을 뜻합니다.
왜 이 부분이 보호받느냐면, 원래 이 금액은 일반적인 강제집행 상황에서도 압류할 수 없는 돈이기 때문입니다. 채권자가 소송에서 이겨 채무자의 재산을 강제로 가져갈 수 있는 상황이더라도 임차인의 최소한의 주거를 지키기 위한 이 보증금만큼은 손대지 못하게 막아 둔 것이죠. 어차피 채권자가 가져갈 수 없는 돈이라면 개인회생에서 채무자의 재산으로 잡는 것도 형평에 맞지 않습니다. 그래서 같은 논리로 청산가치에서 제외해 주는 것입니다.
다만 이 보호 금액은 전국이 동일하지 않습니다. 거주하는 지역에 따라 보호 한도가 다르게 정해져 있는데요. 보증금 규모가 큰 수도권일수록 한도가 높고, 지방으로 갈수록 낮아지는 구조입니다. 또 보호받는 금액은 보증금 자체의 액수만이 아니라, 임차인이 실제로 그 집에 거주하면서 전입신고를 마쳤는지 같은 요건과도 연결됩니다. 그렇기 때문에 내 보증금 중 정확히 얼마가 면제재산으로 빠지는지는 거주 지역과 점유 상태를 함께 확인해야 알 수 있습니다. 이 한도를 넘어서는 보증금이 있다면, 그 초과분은 원칙적으로 청산가치에 반영된다고 보시면 됩니다.
한 가지 오해를 짚고 넘어가겠습니다. 면제재산은 가만히 있어도 알아서 빠지는 것이 아니라, 법원에 별도로 면제 신청을 하고 그 사유를 소명해야 인정받습니다. 신청 자체를 누락하거나 소명이 부실하면, 충분히 보호받을 수 있었던 금액이 그대로 재산에 잡혀 변제금을 끌어올리는 일이 생기죠. 보증금이 있는 분일수록 이 부분을 챙기는 것만으로 변제 부담이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

2. 신용대출로 마련한 보증금이라면
전세보증금을 마이너스 통장이나 일반 신용대출로 메운 경우가 적지 않습니다. 전세자금대출이라는 이름을 달고 있어도 실제로는 보증금에 담보를 잡지 않는 신용대출 형태인 경우도 여기에 해당하는데요. 이 유형의 가장 큰 특징은 보증금에 은행의 담보권이 걸려 있지 않다는 점입니다.
신용대출 방식에서는 은행이 채무자에게 대출금을 내주고, 그 돈으로 채무자가 직접 임대인에게 보증금을 건넵니다. 계약이 끝나는 시점에도 임대인은 그 보증금을 채무자에게 돌려주죠. 즉 보증금을 돌려받을 권리가 온전히 채무자에게 남아 있는 셈입니다. 이렇게 채무자가 회수할 수 있는 돈이라면, 그건 명백히 채무자의 재산입니다.
그래서 신용대출로 마련한 보증금은 앞서 설명한 면제재산 한도를 뺀 나머지가 그대로 청산가치에 잡힙니다. 보증금을 빌려준 은행은 보증금에 담보를 잡고 있지 않으니, 다른 카드사나 캐피탈과 똑같은 일반채권자의 자리에서 회생 절차에 참여해 변제를 받게 됩니다. 특별히 먼저 받아 갈 우선권이 없다는 의미이죠. 결국 신용대출 유형은 재산으로 잡히는 금액이 상대적으로 크게 나오는 구조라고 정리할 수 있습니다.
실무에서 보면 본인 대출이 신용형인지조차 모르고 계신 분이 많습니다. 통장에 전세자금대출이라는 이름으로 찍혀 있으니 당연히 담보가 잡혔겠거니 짐작하시는 것이죠. 하지만 명칭이 아니라 실질이 담보를 잡았는지가 기준입니다. 이 구분을 놓치면 재산이 적게 잡힐 거라 기대했다가 변제금 계산에서 예상보다 큰 금액이 더해지는 일이 벌어집니다.

3. 담보대출로 마련한 보증금이라면
같은 전세자금대출이라도 보증금 반환채권에 질권을 설정하거나 채권양도 계약을 맺은 경우라면 이야기가 달라집니다. 이때는 은행이 보증금에 담보권을 확보하고 있어서, 돈의 흐름 자체가 신용대출과 반대로 흐릅니다.
담보대출 방식에서는 보통 은행이 대출금을 채무자 손에 쥐여 주지 않고 임대인에게 직접 보냅니다. 그리고 계약이 끝나는 시점이 오면, 임대인은 보증금을 채무자가 아니라 담보를 잡고 있는 은행에 곧장 돌려줍니다. 채무자 입장에서 보면 그 담보 잡힌 금액은 임대차가 끝나도 손에 쥘 수 없는 돈인 것입니다. 회수할 수 없는 돈을 재산으로 계산하는 것은 앞뒤가 맞지 않겠죠. 그래서 담보가 설정된 금액만큼은 청산가치에 반영되지 않습니다.
여기에 면제재산까지 함께 작동하면 경우에 따라서는 보증금 전체가 재산에서 빠지는 결과가 나오기도 합니다. 담보로 잡혀 회수 불가능한 부분은 담보를 이유로 빠지고, 그 외 남는 부분이 지역별 면제재산 한도 안에 들어간다면 그 금액도 청산가치에서 제외되기 때문입니다. 같은 보증금, 같은 금액이라도 신용으로 빌렸는지 담보를 잡혔는지에 따라 재산 반영 결과가 이렇게 갈립니다. 그래서 내 전세자금대출이 어떤 성격인지 모른 채 변제금을 가늠하는 것은 의미가 없다고 할 수 있습니다.
담보 여부는 대출 약정서에 질권설정이나 채권양도 같은 문구가 들어 있는지, 임대인이 보증금 반환을 은행에 직접 하기로 통지되어 있는지를 확인하시면 가닥이 잡힙니다. 약정서만으로 판단이 어렵다면 대출을 실행한 금융기관에 직접 문의해 담보 설정 여부를 확인받는 것이 확실합니다. 이 한 단계를 건너뛰면 청산가치 자체가 틀어지고, 그 위에 세운 변제계획도 함께 흔들릴 수 있습니다.

개인회생을 준비 중이라면 먼저 해야 할 일은 내 보증금 대출이 신용인지 담보인지, 질권이나 채권양도가 걸려 있는지를 금융기관에 정확히 확인하는 것입니다. 이 성격을 잘못 파악하면 변제계획 자체가 어긋나기 때문입니다.

법무법인 초원 채무탕감센터의 조력

법무법인 초원은 보증금 구조부터 한 건씩 짚어 가며 청산가치를 정확히 산정하고, 무리한 추정이 아니라 실제 회수 가능성과 소득을 토대로 개인별 맞춤 변제금을 잡아 드립니다. 보증금 때문에 개인회생을 망설이셨다면 더 미루지 마시기 바랍니다. 혹시라도 절차가 기각된다면 수임료 전액을 돌려드리며, 부담스러운 비용은 최대 10개월까지 나누어 내실 수 있도록 조력하고 있습니다.

전세보증금이 발목을 잡는 상황인지, 오히려 지켜낼 수 있는 자산인지부터 확인해 보시기 바랍니다.