전세 사기, 임대인의 재정 악화 핑계 뒤에 숨겨진 기망의 실체

주택 시장의 혼란을 틈타 세입자들의 소중한 전세보증금을 가로채는 '전세 사기'가 여전히 고도화된 수법으로 기승을 부리고 있습니다. 과거에는 주로 빌라왕 사건처럼 갭투자를 악용한 수법이 주를 이루었다면, 최근에는 동시진행(건축주와 브로커, 바지임대인이 짜고 분양과 동시에 전세 계약을 맺는 행위), 신탁 사기, 위조 서류를 이용한 이중 계약 등 일반인이 법 등기부등본만 봐서는 도저히 알아채기 힘든 지능적인 형태로 진화했습니다.

저는 부동산·형사전문변호사로서 전세 만기가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하거나, 살던 집이 한순간에 경매로 넘어가게 생겼다며 피눈물을 흘리며 상담실을 찾는 세입자들을 매일 마주합니다. 가해자들은 "보증금 돌려주려고 노력 중인데 돈이 없다", "다음 세입자가 들어와야 준다"라며 단순한 임대차 분쟁인 척 가장하지만, 그 실상을 파헤쳐 보면 애초에 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없이 리베이트를 챙기기 위해 설계된 조직적인 형법상 사기 범죄인 경우가 대다수입니다.

만약 지금 전세보증금이 묶였거나, 임대인이 연락을 회피하며 잠적할 징후가 보인다면 지체 없이 아래의 법적 대응 절차를 밟아야 합니다.

 

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1. 계약 종료 의사표시의 ‘객관적 물증’부터 남기십시오

전세 계약을 해지하고 돈을 돌려받기 위한 모든 법적 절차의 출발점은 '계약 종료의 명확한 통지'입니다. 임대인이 돈이 없다는 핑계로 차일피일 미루는 말에 동조해 주다가는 법적 권리를 행사할 타이밍을 놓치게 됩니다.

• 의사표시 방법: 주택임대차보호법상 계약 만료 최소 2개월 전까지는 재계약(갱신) 의사가 없음을 통지해야 합니다. 카카오톡, 문자 메시지, 통화 녹음 등으로 기록을 남겨두어야 하며, 가장 확실한 방법은 계약 해지 사유와 보증금 반환 요청을 명시한 '내용증명'을 발송하는 것입니다. 내용증명 그 자체로 강제력은 없으나, 향후 소송에서 임대인의 고의성을 입증하는 결정적인 증거가 됩니다.

 

2. 대항력과 우선변제권을 지키기 위한 ‘임차권등기명령’ 신청

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가거나 주민등록을 옮기면, 그동안 확보해 둔 대항력과 우선변제권이 순식간에 소멸합니다. 집이 경매에 넘어가더라도 내 보증금의 순위를 지키기 위해서는 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다.

• 대응 원칙: 계약 기간이 종료된 후, 보증금을 받지 못한 상태라면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기부등본에 본인의 임차권이 등기된 것을 눈으로 직접 확인한 후에 이사를 하거나 주소를 이전해야 안전합니다.

 

3. '민사상 전세보증금 반환 소송'과 '형사 고소'의 투트랙 전략

전세 사기 대응은 시간 싸움입니다. 가해자가 다른 재산을 은닉하거나 바지임대인에게 명의를 넘기기 전, 신속하게 법적 강제력 행사 조치에 착수해야 합니다.

• 보증금 반환청구 소송: 임대인을 상대로 소송을 제기하여 판결문(집행권원)을 확보해야 합니다. 이를 바탕으로 해당 주택을 경매에 넘기거나 임대인의 다른 재산, 은행 계좌 등을 압류할 수 있습니다. 소송 전 임대인의 재산 처분을 막기 위한 부동산 가압류 조치는 필수적입니다.

• 형사 고소 (사기죄 성립 입증): 리브이트 구조가 얽힌 전세 사기이거나 깡통전세임을 알면서도 계약을 체결한 정황이 있다면 형법상 사기죄로 고소해야 합니다. 사기죄 혐의가 인정되어 형사 처벌의 압박을 받게 해야만, 가해자나 배후 세력들이 부랴부랴 합의금을 마련해 변제에 나설 확률이 높아집니다.

 

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전세보증금은 한 개인과 가정이 평생 동안 땀 흘려 일구어낸 전 재산인 경우가 많습니다. 그렇기에 피해를 인지했을 때 오는 정신적 충격과 무력감은 이루 말할 수 없을 정도로 큽니다. 하지만 "법대로 하면 시간만 오래 걸린다"라며 사기꾼들의 감언이설에 속아 골든타임을 허비하다가는, 집이 경매로 넘어가 한 푼도 건지지 못하는 최악의 상황에 직면할 수 있습니다.

2026년 현재의 부동산 사기 범죄는 건축주, 공인중개사, 바지임대인이 촘촘하게 가담하여 법망의 사각지대를 파고들기 때문에, 일반 개인이 홀로 계약의 위법성을 입증하고 자금을 추적하기란 불가능에 가깝습니다. 사건 초기 단계부터 부동산 지식과 형사 실무를 아우르는 전문 변호사의 조력을 받아 나에게 가장 실속 있는 회수 전략이 무엇인지 냉정하게 판단해야 합니다.

법무법인 초원은 전세 사기 전담 대응 시스템을 통해 임차권등기부터 형사 고소, 자산 추적, 경매 대응까지 의뢰인의 보증금을 지키기 위한 전 과정을 밀착 조력합니다.

소중한 내 집과 재산을 지키기 위해 더 이상 망설이지 마십시오. 법무법인 초원이 당신의 가장 든든한 법률 방어막이 되어, 사기의 늪에서 빠져나올 수 있도록 확실한 이정표를 제시해 드리겠습니다.